コラム

 公開日: 2018-03-28 

第四銀行の住宅ローン改定




少し前に第四銀行が静かに
住宅ローン商品改定を行いました。
※2018年3月現在

あまり知れ渡っていないと思うので、
今日はこの話をしていきます。

今まで第四銀行の住宅ローンは、

・保証料前払い型
・保証料後払い型(+0.2%)

という2つのラインナップが
ありました。

ここに今度から、

・保証料後払い型(+0.4%)

という商品が追加となりました。

「保証料って何!?」

と思う方がほとんかと思いますので、
保証料について説明します。

『保証料』とは、

個人で銀行からお金を借り入れる際
金融機関が個人の保証人を取らない
代わりに、

金融機関系列の保証会社を付けること
で発生する費用のことをさします。

第四銀行の場合は、
”第四信用保証”という会社に、

あなたの保証人になってもらうために
支払う金額であり、
拒否することはできません。

つまり必要諸経費なわけです。


保証料は諸費用で大きな割合を占めます




この保証料なのですが、
金額がばかになりません。

すごいざっくりですが、

35年返済をしたときに、
だいたい借入額の2%相当に
なると思ってください。

なので3,000万円借りれば、
約60万円となります。

住宅購入の諸費用の中で、
最も大きな割合を占めることが
よくあります。

これは35年間一度も繰り上げ返済
しなかったときの概算なので、

もし仮に35年の半分の17年くらいで
ローンを完済したときは、

ちょうど半分ではありませんが
いくらかは保証料は戻ってきます。

保証人代わりのこのお金を、
住宅ローンを借りる時に、

一括で現金で払うことを、

”保証料前払い型”

と言います。

最初に現金を出したくなくて、
金利に上乗せして払う方法を

”保証料後払い型”

と言います。


『前払い型』と『後払い型』どちらが得?




3,000万円を35年返済で借りると、
ざっくり試算でだいたい2%と
さきほど申し上げました。

なので保証料前払い型ですと、
仮に60万円先に支払うわけです。

では、保証料後払い型だと
どうでしょうか。

第四銀行のネット公開変動金利
0.925%で計算してみます。
※最後まで金利が一定で試算

ケース1:前払い型で計算

前払い保証料:600,000円
35年利息:5,129,043円

合計:5,729,043円

ケース2:後払い型(+0.2%)で計算

前払い保証料:0円
35年利息:6,306,530円

合計:6,306,530円

はい。

答えは先に払っておいた方が
良いとなります。

なので一般的には保証料は、
前払いが鉄則です。


じゃあ、保証料後払い(+0.4%)って何のメリットが?




ふむふむ。なるほど。
保証料は基本前払いね・・・。

と思ったあなたは、
じゃあ保証料+0.4%型の
意味を感じませんよね。

この商品なんで作ったの?
とお思いになるのも無理もありません。

さきほどのシミュレーションを
持ち出すと、、

ケース3:後払い型(+0.4%)で計算

保証料:0円
35年利息:7,508,039円

合計:7,508,039円

0.2%上がっただけで、
後払い保証料分が120万円も
上がってしまいました。

「誰がこんな商品選ぶの!?」

となるのですが、
実はもちろん銀行にも勝算が
あるわけです。

第四銀行に審査を出すと、
保証料0.4%ならOKですと、
回答が来る時があります。

「えーーー・・・」

と思うところですが、

この時他の銀行と比較して、
+0.4%になったとしても、
お得な場合があるのです。

住宅ローンは、結構複雑。

全体利息や諸費用を計算していって
ようやくベストな解が導き出せます。

今回の第四銀行の住宅ローン改定は
完全に玄人向けですが、

このサジ加減が住宅ローンを
ある程度知っている人なら、
人によっては

第四銀行保証料後払い型(+0.4%)が
ベスト条件になることもあるのです。

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